〈信用小白房貸〉銀行小白拉低房貸成數?房貸成數限制因素有哪些?如何提高房貸成數?

新聞報導,在政府打炒房政策之下,行庫放款業務跟著緊縮,購屋族恐怕得更精打細算,選擇符合自己的房貸條件,以面對未來升息或經濟改變之風險。近日有對情侶買房,發現無法達到預期貸款成數、填不滿資金缺口,面臨放棄心儀房困境。信用小白拉低房貸成數?房貸成數限制因素有哪些?如何提高房貸成數?本文報你知!

小白工程師申貸碰壁 資金缺口填不滿!內行吐「成數高」關鍵

〔記者黃芸涵/綜合報導〕網友在Dcard上發文,表示自己與女友皆為年資二年多的工程師(非上市櫃公司),年收入共250萬,名下無負債,也無任何車貸、信貸,更沒有信用卡。近期想買竹北預售屋,總價近2000萬,若搭配建商合作的銀行,只要貸滿8成,就能順利買下來。

不過,代銷替他們向銀行估貸卻被告知拿不了8成,「因為我們是信用小白扣分很重」,銀行建議辦張信用卡消費,培養信用分數,3個月後過保「應該」能貸得到。原PO因此詢問,「如果按照銀行建議,貸滿8成的機會高嗎?假設貸不滿,這個資金缺口我們補不滿,還是只能忍痛放棄,先養卡半年再去看別的建案?」

文章曝光後,網友分析「從職業來看雖然薪水很不錯,但銀行沒辦法非常確定說,你們是不是貸款完就馬上離職了,又加上不是百大企業離職可能性又更高」、「應該跟信用小白沒關係吧,要是你們能拿出歷年薪資單或薪轉存摺都有一直存入錢或存款幾百萬以上(並放在裡面2年以上),不然8成以你們來說很簡單吧?多問幾家銀行,因為每個業務保守程度不一樣」、「你問問薪轉銀行看有沒有機會,不過最好還是要有貸不到8成的備案」。

行員受訪透露,以這對情侶的狀況,想貸到理想成數「確實有難度」。銀行核貸時主要還是看貸款人收入,會以「房貸收支比」為考量基準,也就是每月房貸繳納金額佔總收入之百分比,其公式為「月收入-房貸以外的月支出開銷」/每月房貸*100%」,若達到130%才可貸款8成。不過,依本行來說,年收入有到80萬、比例120%就可貸到。

且該案例為「情侶」非夫妻,也增加銀行風險,後續得看有無結婚計畫及對方是否可當保證人,如果能當保證人,對方的收入就能計算,有機會提高核貸成數,但相對地支出也要一起計算在內。(好房網News)

貸款成數不足,想要提高貸款成數,這則新聞在文中提到幾個重點:信用小白、房貸收支比,即常見的銀行審核信用條件:負債比的其中一種、另外還有薪資證明、保證人等可以佐證財力的證明,上述這幾項,本文一一解析。

信用小白拉低房貸成數?

信用小白定義?

一般來說,信用空白、信用小白、金融小白指沒有辦過信用卡、也沒有跟銀行辦過貸款的人,較常出現在剛出社會的年輕族群,也就是社會新鮮人;而信用老白,通常是指年紀較大、居住地較偏遠、較少機會接觸金融環境的長輩,或者是曾有信用瑕疵,已經「洗白」信用紀錄的族群。

造成信用空白的原因有哪些?

但事實上,信用空白也不見得是「完全沒跟銀行往來過」的人,以下這幾種情況,也可能會造成信用空白:

  • 名下僅有助學貸款
    就學貸款屬於政府專案貸款,而非「個人消費金融貸款」,因此不能算是真正的信用往來行為。相對地,就學貸款也不會影響到您的信用評分,但如果不繳款之後變成呆帳,就會影響信用評分。
  • 名下有信用卡,但超過一年完全沒有使用
    意思就是拿到信用卡後,根本沒開卡,或是開卡後完全沒消費使用,只要持續時間超過一年,就會被歸類為信用空白,但這類的信用空白,在銀行看來是好的。
  • B05授信餘額變動資訊
    個人信用報告上,有一個項目是紀錄你最近五年,在金融機構授信餘額(貸款餘額)的變動資訊,包含房屋貸款、信用貸款、保證債務、逾期繳款金額與呆帳欠款金額等金額變化,如果近5年內,餘額都是0的話,也會變成信用空白。
  • 曾經有信用不良紀錄 (信用卡強停、欠款未繳,變成呆帳)
    一般信用紀錄不良的情況下,銀行是不會再借錢給您的,須等到您的欠款繳清,且經過規定的揭露期後,這筆紀錄才會消失,您才有機會再跟銀行申請貸款或信用卡,但同時也會因為這段期間都沒有跟銀行往來,信用紀錄一片空白。

台灣有半數民眾是信用小白?

只要年滿20歲,就會有個人的信用報告,但根據世界銀行2018年的統計,全台灣竟有高達48%的民眾是信用小白!這個數據出乎大家的意料之外,但仔細分析哪些人是信用小白的主要族群就不太意外。

  • 65歲以上民眾
    以前金融產業不發達,大多使用現金交易,長輩們也覺得不需要特別改變消費習慣。
  • 大學生或剛出社會的年輕人
    一般來說賺錢能力較弱、工作資歷也較短,銀行核發信用卡或貸款的意願較低。
  • 家庭主婦、家管
    銀行不會管先生是否將薪水全部上繳,家庭主婦就是完全看不見收入來源。
  • 打工族、時薪族、兼差族、領現族
    雖然有工作收入,但收入不固定、也不穩定,甚至可能無完整薪資證明,像是外送員、建築工人、農民、計程車司機、直播主、接案工作者等等,也是銀行較不喜歡的族群。
  • 小型公司老闆
    公司規模要達到百人以上,才能稱為中型企業,在台灣,85%都是中小企業,這些小型公司要跟銀行貸款很困難,因為負責人幾乎都是現金往來,加上老闆的收入也不固定,也是銀行不愛的族群。

上述這五大類族群,差不多已涵蓋超過半數的民眾,再扣掉孩童,也就不難了解為何有超過半數民眾是信用小白。

為什麼信用小白很難貸款?

根據銀行內部統計,第一次申辦貸款或信用卡的信用小白們,違約的比率偏高,銀行經理也直言:「你會把錢借給一個不認識的人嗎?」對銀行來說,只要不曾往來過的都是新客戶,就是個陌生人,如果要確保能拿回錢,就要詢問曾經借過這個人錢的銀行,看看客戶是不是都有正常還錢?所以各銀行才會那麼看重信用紀錄,因為這是唯一的依據。

所以,沒借過錢、沒有信用記錄的人,銀行無從得知客戶是否會準時還錢,畢竟口說無憑,必須讓證據說話。那難道信用小白就不能辦貸款、辦信用卡嗎?不一定!貴哥來開講教你5個金融小白成功申貸的方法。

房貸成數限制因素有哪些?

負債比率是什麼意思?要怎麼計算?

一般所說的負債比率,指的是「每個月支出的金額,佔收入淨額的比率」,白話一點的說法,就是每個月一定要花的錢,佔收入的比例,假設每個月房貸、信貸、信用卡的月付金是3萬元,固定月收入是5萬元,負債比率就是60%。

除了支出金額佔收入的比率外,還有三種計算方式也會列入參考:

1.總資產負債比>1.5倍,如2000/500=4,4>1.5

2.資產流動比>600%,如100/3=33,3300%>600%

3.DRB22,如5X22=110

(1)總資產負債比率需大於1.5倍

計算方式是資產總額除負債總額,假如名下總資產是2000萬,總負債是500萬,總資產負債比就是4倍,算是非常安全的範圍,如果總負債來到1500萬,總資產負債比下降到1.33倍,就是危險範圍了。

(2)資產流動比率需大於600%

計算方式是總存款除月負債再乘100%,假如名下總存款是100萬,月負債是3萬元,等於可以有33個月不需工作也能正常生活,但如果存款只有10萬,等於只能有3個月不工作,流動比率低於600%,負債比率過高無法貸款。

(3)銀行的DBR 22倍限制

此一計算公式是針對沒有擔保品的負債,包含信用貸款、現金卡、預借現金、信用卡循環、信用卡分期付款、擔任保證人等等,這些負債加起來,不能超過月收入的22倍,如果固定月收入是5萬元,無擔保負債總計不能超過110萬,雖說上限是22倍,其實在16~18倍以上,申請新貸款就不易過件了。

銀行貸款哪種收入證明最有用?扣繳憑單、薪轉證明、勞保明細比一比

扣繳憑單薪資轉帳所得稅單勞保明細是向銀行申請信用卡、貸款常見的收入型財力證明,不同種類的收入證明,除了會影響到你是否能通過銀行審核,也會影響到額度多寡、利率高低

為什麼需要收入證明?

對銀行來說,將取得的資金貸放給借款人,可能會面臨無法回收的風險,因此為了確保安全,銀行必須謹慎地評估:以借款人的經濟狀況,是否有足夠的能力償還債務?可以借到多少錢?利息應該收多少?

也就是說,銀行需要對你有足夠的了解、信任,才有可能會借錢給你。

如果你正打算向銀行申請信用卡或貸款,提出對你有利的證明文件愈多,核卡、核貸的機率就愈高,也更有機會爭取到讓你滿意的可貸額度及利率。

銀行實際要求的財力證明

大部分的銀行僅以大方向的「財力證明」來敘述,我們以條列最完整的花旗銀行為例,實際說明不同職業的客戶須提供什麼樣的文件,才能稱為財力證明:

  • 上班族
  • 薪資單/轉帳紀錄/所得清單/扣繳憑單/勞保投保紀錄
  • 老闆/自營商
  • 所得清單/營業稅單
  • 自由業/退休
  • 租金收入/所得稅單/退休金

其中自由業或已退休的人士,較難具體提供收入來源,所以能提供的應盡量提供,銀行在評估放款的時候,也會將基本生活費列入考量,扣除掉基本生活費後還能夠負擔貸款,才有較高的機會成功核貸。

為什麼辦貸款會被要求保證人?幫人作保有什麼風險或連帶責任?

在申請貸款時,常聽到保證人一詞,增加保證人可增加銀行授信強度,讓銀行更放心借款給你,然而擔任保證人有什麼樣的責任?會對自己的貸款或信用產生什麼影響?保證人這個身分,你一定要知道它的重要性。

保證人條件與種類
需要增加保證人貸款信用貸款,房屋貸款,汽車貸款,機車貸款,企業貸款,助學貸款
保證人條件穩定的工作及收入,信用正常,足夠的財力證明,負債比正常
保證人種類一般保證,連帶保證人,共同保證人

Q1擔任保證人有時效嗎?

A1擔任保證人的時效,就是從貸款期間開始到結束,而一般人認知裡,債務只有15年的追溯期,以為超過15年就可以不必還錢,事實上銀行可以透過更換債權憑證來延長追溯期,且本金和利息、違約金可分開追討,就算不用償還本金,也可能要幫忙償還利息和違約金。

Q2如何撤銷連帶保證人?

A2如果已經擔任連帶保證人,原則上銀行是不會答應撤銷的,如果可以提供價值足夠的擔保物,銀行「可能」有機會考慮撤銷連帶保證人,但機率也不高。

Q3保證人可以更換嗎?

A3可以,不過要更換保證人,需債權人(即銀行)和債務人(即借款人)雙方皆同意才能更換,且更換後的保證人還是要符合銀行的徵信規範。

Q4擔任保證人有年齡限制嗎?

A4有的,要擔任保證人,基本的年齡限制和申請一般銀行貸款一樣,須年滿20-65歲,有正當的工作和穩定的收入。

Q5一定要親屬才能擔任保證人嗎?

A5基本上是,一般銀行需要的保證人,會要求在二等親以內,有的銀行較寬鬆可以開放到三等親,姻親亦可,有親屬關係避免借款人用人頭戶進行詐貸。

Q6夫妻作保,離婚後仍需負保證責任嗎?

A6是的,保證契約是保證人與債權人之間的約定,與你和債務人的身分變化無關,因此即使已經跟配偶離婚,你仍需負保證責任,除非向債權人申請變更保證人,才可撤除法律效力。

Q7如果債務人死亡,保證人需要代償這筆債務嗎?

A7不一定,除非債務人的後代拋棄繼承,你才需要負責償還這筆債務。

Q8保證人也會繼承嗎?如果保證人死亡,繼承人需要負責這筆債務嗎?

A8會,繼承的項目不只財產,也包含債務,如果長輩曾為人作保,後代繼承時也會一併繼承這筆保證債務,唯一的解套方法,請在得知繼承日起三個月內,向法院申請辦理拋棄繼承,手續辦妥後就不用代為償還這筆債務。

「保」這個字拆開來看就是「人」和「呆」,所以有一句關於保證人的俗語是這樣說的:『幫人作保就是人呆』,保證人要負擔的責任其實幾乎等於借款人,過去也不乏幫親朋好友作保,結果借款人跑路,為還債賠上自己一生的案例,了解保證人制度,可以更好的保障自身權益。

如何提高房貸成數?

(1) 提早養信用

信用小白可以透過申辦信用卡的方式,幫自己培養信用評分,不過要記得按時繳費、全額繳清,讓銀行知道你是有能力償還債務的。

※信用卡最好持有並使用超過一年以上。

如果有動用到信用卡循環利息,建議盡早還清,因為聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年,就算你已經清償卡債了,聯徵還是會看到這筆欠款紀錄。

(2) 提供財力證明

如果你是收入領現金,或者收入較不固定的族群,建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭,至少持續半年以上,可以作為你的收入證明。

※儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。

此外,你也可以在申辦房貸前,連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭(10萬左右),並且不要動用到它,到時候就可以提供給銀行作為財力證明。

※盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光,這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。

(3) 提供保證人

提供收入和信用條件良好的保證人,也可以拉高你的房貸成數,不過保證人只能找配偶、直系血親(父母、子女)、旁系親屬(兄弟姊妹),朋友可是沒辦法擔任保證人的。

※提供保證人前,務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄,以免沒加分反而扣到分。

(4) 提供其他擔保品

如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押,也可以幫助你提高貸款額度。

(5) 跟貸款銀行密切往來

通常會建議你在申辦房貸時,選擇平時就有在往來的銀行,由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄,因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件,不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。

(6) 找建商或房仲配合的銀行

如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋,建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸,因為是整批議價,可以爭取到比較好的貸款條件。

如果是購買中古屋,也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行,或者有些銀行會提供優質房仲專案,如果找較大間的房地產仲介公司,也是有機會爭取到較好的貸款條件。

(7) 購買房貸壽險

對銀行來說,房貸壽險可以轉移房貸風險,如果未來貸款人出意外,導致無法履約時,保險公司就會代為清償債務。

所以如果你在申辦房貸時,主動向銀行提出購買房貸壽險的意願,也有機會提高房貸成數,或者是降低房貸利率

※房貸壽險又分為平準型和遞減型,前者的保費較高,但保障不會因為房貸餘額降低而縮水;後者的保費較低,但保障額度就會隨著房貸餘額,逐年降低。